自考资产评估的基本方法(00158)笔记串讲

一、市场法及其适用的前提条件

（名）市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

（多）市场法应用的前提条件：

（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。

（单）运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。

二、运用市场法进行资产评估的方式

（单）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价格。

（单）一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。

（多）参照物差异调整因素主要包括三方面：

（1）时间因素；（2）地域因素；（3）功能因素。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

（多）运用市场法评估资产时，一般按下列程序（或步骤）进行：

（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，得出结论。

（单）市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：

（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

（2）评估结果易于被各方面理解和接受。

（简）市场法的缺点表现在：

（单）市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节成本法

一、成本法及其适用的前提条件

（名）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

（单）在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有3种。

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算

（名、单）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

（多）更新重置成本与复原重置成本的差别保罗：制造标准；利用的材料；设计、格式、技术。

（单）更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。

（单）对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。

（多）重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法；（2）物价指数法；

（单）资产重置成本 =资产历史成本*资产购建时物价指数

资产评估时物价指数 或:资产重置成本=资产历史成本*（1+物价变动指数）

（单）物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。

（3）功能价值法：

（单）被评估资产重置成本=参照物年产量

被评估资产年产量参照物资产重置成本? （单）规模经济效益指数法的有关说法正确的是：这种方法并不适用于所有的机器设备；它运用的条件是生产能力与价格存在一定比例关系；指数的取值范围一般在0.4-1.2之间。

（单）规模经济效益指数法计算被评估资产的重置成本：

被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本X )(参照物资产的产量被评估资产的产量?

（单）采用统计分析法确定某类资产重置成本运用的步骤是：

（1）在核定资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型。

（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。

（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：

K=R '/R

式中：K ――资产重置成本与历史成本的调整系数；R '――某类抽样资产的重置成本； R ――某类抽样资产的历史成本。 根据调整系数K 估算被评估资产的重置成本，计算公式为：

被评估资产重置成本=∑?K 某类资产账面历史成本

某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。

（单）资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。

（多）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。

（单）资产利用率=%100?定利用时间

截至评估日资产累计法际利用时间截至评估日资产累计实 （单）当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

（单）尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。

（单）功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。

（单）净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。

（单）功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

（单）经济型贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。

（单）当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。

（多）成新率的估算方法有以下几种：

（1）观察法；（2）使用年限法；（3）修复费用法。

（单）修复费用法计算公式如下：

成新率=1-%100?重置成本

修复费用 （多）资产使用过程中，价值的运动依次经过价值损耗、价值转移和价值补偿。

（单）折旧座位转移价值，是在损耗基础上确定的。

（单）资产的维修在保证资产正常运转的同时，具有更新的性质。

（单）经济性贬值是资产外部原因引起的。

三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

（多）运用成本法评估资产一般按下列程序进行：

（1）确定被评估资产，并估算重置成本； （2）确定被评估资产的使用年限；

（3）估算被评估资产的损耗或贬值； （4）计算确定被评估资产的价值。

（简）成本法的优缺点：

采用成本法评估资产的优点有：

（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；

（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；

（3）在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；

（4）有利于企业资产保值。

但是，采用成本法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。

第三节 收益法

一、收益法及其适用的前提条件

（名）收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

（多）适宜采用收益法评估的资产有：资源性资产；无形资产；商业用房地产等。

（单）运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后能够连续获利为基础的。

（多）如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又不稳定，则不能采用收益法。

二、收益法应用的形式

（单）收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现。

（单）收益法下：评估值=∑=+n i i i r R 1)1(

式中：i R ――未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，i R 中还包括期末资产剩余净额；n ――收益年期；r ――折现率。

（单）未来收益不等额的情形。基本公式为：

资产评估值（预期收益净值）=

∑ 前若干年各年收益额?各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率?前若干年最后一年的折

现系数

三、收益法中各项指标的确定

（多）收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。

（多）对于收益额的确定，应把握两点：

（1）收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的；

（2）收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来。

关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：

①税后利润，即净利润；②现金流量；③利润总额。

（单）折现率是管理的报酬。

（单）收益法中各指标间的关系是：本金化率越高，收益现值越低。

四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点

（多）收益法评估资产的程序：

（1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；

（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；

（3）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；

（4）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。

（简）收益法的优点是：

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

（简）收益法的缺点是：

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节资产评估方法的比较和选择

一、资产评估方法之间的关系

（单）一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。

（简）资产评估过程总，市场法和成本法往往容易混淆。区别市场法和成本法具有重要的理论和实践意义。两种方法的区别表现为：（1）成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。

（2）市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。

（3）市场法的运用于原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用被评估资产的原始成本和原始资料。

（4）成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产额各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。

二、资产评估方法的选择

（简）资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因素：

（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估

价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。

（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。

（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析处理和转换。

第三章机器设备评估(00158)